¿Como podemos evitar malas experiencias con inquilinos? Hablaremos de esa pesadilla que aleja a muchas personas de las Bienes Raíces y cómo podemos evitarlo. Tocaremos algunas claves para evitar caer en relaciones con inquilinos no deseados.
En bienes raíces el negocio se hace cuando se compra y no cuando se vende. Cuando yo compro una propiedad yo hago los números, realmente el criterio más importante para un inversionista son los números y una de las características de un inversionista es que cuando Renta maneja su propiedad como un negocio.
Lo primero para evitar los inquilinos no deseados es empezar a tener el criterio de manejar mi propiedad de arriendo así sea una habitación o una casa más grande, ¿cuál es la diferencia entre manejarlo en forma casual y manejarlo como un negocio? Como negocio yo quiero que mis inquilinos estén contentos entonces si yo quiero que mi inquilino se sienta orgulloso de vivir en mi propiedad yo la cuido, que esté limpia, que esté funcionando, que no tenga goteras, que funcionen las cosas y que se vean atractivas.
Que las cosas se vean bonitas que sean funcionales y que sean limpias no tiene que ver con que sean finas, por lo tanto, lo primero es que yo quiero que mi propiedad esté preparada para que un inquilino quiera vivir ahí y se sienta orgulloso de vivir en esa propiedad. Pongamos de ejemplo un
restaurante, con este queremos que la gente le guste lo que yo cocino, sienta y perciba que es limpio el restaurante y que el servicio que yo le ofrezco es profesional.
¿Qué significa profesional? significa que lo que le prometo se lo cumplo cuando hablamos de manejarlo como un negocio, de manejar mis ingresos como negocio, mis gastos como un negocio y realmente tener una actitud profesional en el manejo de mi propiedad.
Lo segundo para evitar un inquilino pesadilla es estudiar al inquilino, en la propiedad yo no le voy a dejar la entrada a cualquier persona que muestre el interés de pago solo por tener el dinero a la mano, esto a la larga puede ser contraproducente. Es ahí cuando decimos, “Ya bueno le agradezco su interés pero por favor me llena esta solicitud y me dice quién es usted, de dónde viene, en que trabaja, en donde ha vivido, cuánto tiempo ha vivido en cada propiedad” que pasaría si es una persona que está cambiando cada seis meses? Si tiene familia, si tiene hijos, si tiene referencias de las personas que le han arrendado, si tiene dinero en el banco para solventar su estancia, así podríamos darnos cuenta que es una persona que vemos que tiene ahorros, que no está pagando tarde sus cuentas, por ende también va a pagar a mí a tiempo.
Entonces es averiguar, ¿quién es la persona? Fijarse bien en los pequeños detalles, por ejemplo, si
vemos que llega en su vehículo y este está lleno de ropa o incluso basura y el mismo vehículo no se ve que no se a lavado en un largo tiempo, puede ser indicativo de que así tratará a nuestro inmueble. No mencionamos que esto sea una regla, pero son los pequeños detalles los que cambian totalmente las reglas de juego.
Si yo tengo la oportunidad de llamar a los anteriores arrendadores y preguntarles por las personas y hago mi trabajo profesionalmente o contrato una agencia que haga ese trabajo en forma adecuada y no importa que me demoré un poco más en rentar la propiedad, pero me aseguro de encontrar el inquilino adecuado. Tomar el trabajo y hacerlo profesionalmente como si fueran negocios, la persona va a ser mucho más fácil para mí tranquilidad, además de eso escoger una persona que muy probablemente no me va a fallar.
Otra recomendación es no hacerse amigos de los inquilinos, ese es un error increíble que hemos visto en muchas personas que han tenido problemas con los inquilinos, cuando se hacen amigos o amigas, nos empiezan a cargar los problemas de las personas y muchas veces suficientes problemas tenemos con nosotros mismos, si esto ocurriera puede presentarse por la cabeza del inquilino que quizás sea flexible y a lo mejor pueda empezar a demorarse unos días en las rentas. Mantener una relación profesional con la persona sin crear una amistad porque eso no te va a ayudar a crear límites.
Un punto importante para sugerir es cumplir tus promesas con sus inquilinos, si en cierto momento tú dices que mandarás a alguien que le arregle esas goteras, entonces se la mandas y le cumples. No sólo por el servicio sino porque eso te va a mostrar como una persona profesional que cumple su palabra y si tú le cumples a la persona por ende la persona te debe cumplir a ti. En otro ejemplo debemos cumplir nuestra palabra si decimos “si usted me paga según el contacto
después de cinco días, tiene una multa de tanto” Entonces debemos también cobrar esa multa porque así las personas saben que tú estás cumpliendo lo que tú dices y si tú mencionas que después de 30 días o ciento días lo pasarás a tema jurídico, haz lo que tú dices. La primera vez la persona va a probar que tú estás haciendo lo que tú estás diciendo y eso va a hacer que la persona respete mucho más las reglas, que, si sencillamente las cambias porque te conmueve, es por eso tú haces lo que la persona te pide que hagas sin tener en cuenta sus intereses.
Uno de los errores más grandes y que más fácil puede convertirse en un drama y en uno costoso, es por ejemplo arrendarle a mi primo porque está varado, arrendarle a esa persona por quizás lástima. Eso tiene bajísimas posibilidades de funcionar, desafortunadamente muchas personas cuando reciben ese tipo de ayuda se echan y se conforman, entonces ayudar a una persona que en el pasado ha tenido muchísimos problemas, que yo no he averiguado bien o qué lo hago sencillamente por mi emoción, es un pésimo negocio y me puede llevar a situaciones muy complicadas. Toma distancia emocional, porque en dado caso, tu banco va a esperar tu hipoteca, la ciudad va a esperar que tu pague los impuestos, la agencia de seguro va a esperar que tú pagues tu seguro y si no tienes bien las cosas vas a tener que hacer el mantenimiento a tu propiedad después de que se vaya el inquilino y más si es que no tienes que pagar un abogado y esperar meses para que te la devuelva.
Hay muchísimas precauciones que un inversionista educado toma, encargarse bien de estudiar al inquilino, de calificarlo para que sea una persona apropiada y existen sistemas del fraude, tú puedes mirar si la persona ha sido desalojada de otra propiedad o no ha pagado, mirar su crédito, al final son recursos que puedes utilizar para saber el pasado en la persona y poder asegurarte de que atiendes en forma profesional. Estas fueron algunas estrategias que son muy eficientes, muy efectivas para evitarte un inquilino no deseado.
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