Estas son algunas de las preguntas que nosotros nos hacemos y te recomendamos hacer cuando vas a Comprar o Rentar un Departamento, preferiblemente comprar un Departamento. Estas preguntas te ahorrarán muchos problemas, muchas dificultades, dolores de cabeza y sobre todo también mucho dinero.
Hablaremos de comprar Departamentos, especialmente en México, cada vez más los apartamentos son la alternativa por la seguridad por la funcionalidad por muchas razones.
Lo primero es los Departamentos que están justo en la Planta Baja son en general muy ruidosos porque tienen el movimiento de los estacionamientos y la gente las 24 horas y no solamente eso sino que si está muy cerca los automóviles cuando llegan paran y arrancan todo el smog de los automóviles pudiera ser molesto, entonces no es muy práctico tener o comprar un apartamento que esté muy cerca de todo este movimiento y especialmente si es un complejo grande.
Ahora qué conjuntos te recomendamos? Los conjuntos muy pequeños tienen la desventaja de que la cuota de administración es muy alta y las decisiones de obras grandes son difíciles porque serían muy costosas para los inquilinos eso hace que tenga una característica difícil. Los complejo muy grandes por ejemplo un complejo ideal es algo que tenga entre 50 en adelante Departamentos porque puede tener todas las ventajas de un buen complejo sin la des personalización de un edificio de más de 200 unidades, eso es algo en lo que debemos prestar atención, otra cosa que es importante mirar es si hay muchos Departamentos para la Venta o Renta, si hay muchos Departamentos para la Venta en esa propiedad puedes significar que es nueva y si es nueva cuál es el problema? Que los pioneros que llegan a vivir tienen que aguantarse que todavía no han terminado las obras del conjunto, de los errores, que todavía no han terminado los ascensores o que no han terminados los parques. Hay probablemente muchas cosas o aspectos sin terminar que hacen más difícil para los pioneros vivir ahí por otro lado si hay muchos.
Departamentos que están vacíos y yo soy el dueño de uno de ellos y quiero Rentarlo es más difícil hacerlo porque estoy compitiendo con todas las personas que están con la misma idea en esos Departamentos y por otro lado las personas prefieren irse a conjuntos que ya están maduros porque ya van a saber cómo se van a desarrollar.
Aquí vamos con otro de los aspectos, ¿Cómo es la administración del conjunto? eso es algo en lo que no ponemos atención y que es importante darse cuenta de eso, por ejemplo que pasaría si algunos conjuntos son como familias disfuncionales manejados por una junta directiva de personas que a lo mejor son deshonestas o que son tiranos y que piensan que el conjunto es de ellos y que entonces tomar decisiones es dificilísimo, que hay un ambiente tenso entre los propietarios que toman decisiones arbitrarias que malgastan el conjunto. Todo eso afecta la posibilidad de vender la propiedad, afecta el precio de la propiedad y también afecta para que los inquilinos se queden más tiempo.
Hay conjuntos que han sido terminados y que los han quebrado las malas administraciones y se enquistan y es muy difícil sacarlos de allí entonces, para qué meterme en un problema. Por eso es mejor averiguar o hablar con los vecinos, Hay una pregunta que es muy buena para sacar mucha información en forma amigable, trata de acercarte con la gente y empezar diciendo “Mira que yo estoy buscando, es que mi tía, es que mi primo, ¿es que mi hija va a vivir acá conmigo a vivir por acá y yo quiero saber cómo es el conjunto?” y comienzas a hacer estas preguntas en el contexto de esa conversación que te va a dejar saber cómo es el ambiente del conjunto.
Otro aspecto que es importantísimo y eso lo sabes yendo directamente a la administración es saber si hay cuotas extraordinarias, por ejemplo si yo estoy comprando un apartamento y hay un plan de la junta directiva para el año entrante cambiar los ascensores o cambiar los pisos de los estacionamientos eso es una suma enorme que va quizás a doblar o triplicar o más las cuotas de administración de las personas, entonces eso es un costo muy alto para muchas personas porque si yo estoy contando en mi presupuesto una cuota extraordinaria va a deformar totalmente el mismo mensualmente y en el costo de la propiedad entonces es muy importante saber si hay cuotas extraordinarias y también si mi Departamento, mi prospecto de Departamento tiene cuotas vencidas porque todo eso va a ser algo que va a heredar el comprador entonces averiguar qué cuotas extraordinarias vienen qué cuotas extraordinarias se deben y cuánto valen y cómo eso afecta mi flujo.
Otro aspecto fundamental son los ascensores en las torres es muy importante preferiblemente
que tengan dos ascensores porque es un
drama que solo exista uno en el edificio en caso de que fuera un complejo muy amplio. También saber el estado de los ascensores porque los ascensores en malas condiciones van a ser una cuota permanente de mantenimiento que se va a reflejar en tu cuota mensual con la administración y va a deformar totalmente su flujo.
Es importante que averigüe cuáles son las limitaciones que tiene la propiedad para Rentar o para Vender porque por ejemplo en eeuu cuando tú vas a Rentar, la junta directiva o la asociación tiene que aprobar el inquilino y hay algunas asociaciones no aprueban tan fácilmente y hay propiedades que no permiten entrar niños o que solamente es para mayores de 55 años o que no permiten una renta a corto plazo. Todo eso es importante que lo averigüe porque son reglas con las cuales tú vas a manejar tu inversión y no querrá que la copropiedad se vuelva co propietaria de tu inmueble y tengas que pedirle permiso a ellos para todo, es importante que tú mires cómo es el ambiente en las áreas comunes por ejemplo en un área común en donde uno ve muchachos que probablemente están con droga o que se siente un ambiente tenso va a ser lo mismo para cualquier persona que quiera Rentar después, entonces quieres saber cómo es el ambiente, la comunidad, si una familia se sentiría segura de que sus niños estén ahí de que sus niños puedan estar tranquilos porque hay seguridad en el conjunto.
Averiguar entonces si el conjunto tiene problemas con la ciudad. Algunos conjuntos la constructora ha construido o utilizado áreas que son públicas y después la ciudad viene a quitarles esos espacios y queda una encrucijada rarísima o es un problema legal que va a costarle a los miembros de la comunidad y que además te va a afectar el valor de tu patrimonio. Fíjate bien en todos estos elementos que son externos, es lo que tú tienes que ver del conjunto, del área, de cómo eso afecta el valor de tu propiedad y afecta a tu compra. Son cosas sencillas que parecen mucho, pero tú las vas aprendiendo después verte sencillamente conversando con los vecinos y haciendo tu tareas que te ayudará a resolver muchísimos problemas.
Estas fueron algunas de las técnicas que nosotros utilizamos. Tenemos decenas de estrategias e ideas como estas, sencillas pero que le puede ayudar tanto a una persona que no ha comprado propiedades.
Si quisiera comprar su primera propiedad como alguien que es inversionista y quiere comprar su primera su segunda su tercera propiedad y les ayuda a hacerlo en una forma más eficiente y ahorrar mucho dinero.
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